土地估价师实践考核案例分析二

潇湘大道加油站土地出让底价评估

案例分析报告

周**** 湖南众联评估有限公司 425000

摘要： 潇湘大道是永州火车新站的主干道，本案例分析报告就该大道旁边的规划加油站用地在确定出让底价评估过程中的估价项目背景以及碰到的技术问题展开分析和探讨，并就难点问题进行了详细的分析并提出了相应的技术处理解决方法。

关键词： 出让底价 基准地价系数修正法 假设开发法 期日修正系数

正文：

第一部分 评估项目的背景

一、估价目的

本次评估的目的是为委托方确定估价对象的出让底价提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。

二、宗地概况

根据委托方提供资料，待估宗地位于冷水滩区潇湘大道，用途为加油站用地，站区用地面积为2700平方米。待估宗地的实际开发程度为红线外已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和红线内场地基本平整。本次评估土地面积为2700平方米,设定用途为商业用地，设定土地使用年期为xx年，待估宗地位于梧桐路以北100米处临潇湘大道，该段道路尚未拉通，临规划中潇湘大道约为60米，深为45米，离火车站中心广场约为1000米，基础设施及公用设施完备程度一般，人流量少，交通便捷度较差，宗地红线内场地基本平整。

三、地价定义

本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二00七年x月x日,评估设定宗地已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和宗地红线内场地基本平整的开发程度，设定土地使用年限为xx年的商业用地出让土地使用权价格。

第二部分 评估项目估价方法的技术难点及解决方案

一、估价方法的确定

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18408-20xx），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。待估宗地位于冷水滩区潇湘大道，处于永州市城区基准地价覆盖范围内，故选择基准地价系数修正法。又该土地为待开发空地，适合采用假设开发法进行评估。

二、基准地价系数修正法技术难点及解决方案 1、基准地价存在一定滞后性。

据《永州市人民政府关于更新永州市城区基准地价的通告》（永政函[20xx]130号），基准地价的依据是《永州市城区基准地价评估报告》，基准地价的内涵为基准日于20xx年x月x日，土地开发程度为红线外“五通”，红线内场地平整条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。

火车新站区域的房地产市场已日趋成熟，地价升值明显，采用20xx年确定的基准地价存在一定的滞后性。为解决这个问题，本次估价在期日修正时，适当采用了最新的贷款利率来确定修正系数，从一定角度上提升了该宗地的测算结果，经对周边地区详细的房地产市场调查和综合分析后，我们认为通过技术处理后的价格能更好地反映区域价值的表现。

2、本地没有公布地价指数期日修正系数的确定。

期日修正系数取值的依据种类繁多，主要有中房价格指数、综合用地价格指数、分类用地价格指数、价格变动系数；有直接运用价格指数，也有运用统计的、数学的方法调整价格指数后再运用。

湖南省物价局在网上公布了20xx年至20xx年主要市州房地产价格指数，如

贷款利率做为期日修正的参考，假设从银行贷取等额土地款需要支付的利息，具有一定的代表性和理论基础。

3、大面积商业用地全部参照商业用地基准地价存在一定的不合理性。 商业用地基准地价的内涵是主干道20米进深的土地价值，本次土地面积为2700米，土地进深最高达到60米，考虑到本次估价为修正这个因素，采用了深度修正系数对宗地价格进行修正。

三、假设开发法技术难点及解决方案

1、商业售价的确定存在不确定性。 按照规程要求，售价的确定要通过市场比较法来确定。但由于宗地用途为加油站，同一供需圈内类似的案例在市场上成交很少，不易选取可比实例，为解决这个问题，我们致电了周边市州的类似用途的销售情况及市场价值，并通过对宗地区域的房地产拍卖成交案例综合分析，确定宗地开发后的总价值。

2、建筑造价没有参考的依据。

由于永州本地未公布明确的建筑造价依据，本次估价主要依据湖南省现行建筑工程概（预算）标准测算，同时参照永州市统计局公布的同类物业重置成本统计值及委托方提供的有关资料，确定该类房屋重建单价为360元/平方米,

3、本地房地产开发市场上涉及的费用存在一定的不平衡性。

房地产开发市场上涉及的费用主要有：获取土地阶段费用：包括拍卖佣金、交易服务费、契税、评估费、测量费、登记费；勘察设计及报建费用：可行性研究费用、勘察设计费、施工图审查费；报建费用：基础设施配套费、质量监督费、安全检查费、人防费、消防费、规划管理费；建设阶段费用：施工招标代理费、施工用水、用电开户费、办理预售许可证费用；销售交房阶段费用：广告宣传费用、产权登记费、房产过户费、土地过户费；以及整个过程中的管理费用。由于费用种类繁多，各类房地产开发商交纳的费用种类以及比例也各有不同，本次估价的费用取值参照行业的平均水平，另参照规程的相关要求综合确定，经多次对比分析，该取值具有一定的合理性。

4、容积率的取值存在一定不确定性。 由于在估价期日宗地容积率尚未明确，本次评估参照区域的平均容积率并综合参考行业的平均容积率确定。

第三部分 评估项目的难点解决办法及启示

一、基础资料的收集整理对做好评估工作非常重要。

基础资料主要包括历史地价资料、房地产交易资料、土地招拍挂资料、房地产平均售价资料，这些资料在确定一个评估项目最终估价结果时具有很高的参考价值和说服力。

二、评估中遇到的某些无法确定的取值，可以依据市场调查和估价经验综合确定。

基准地价系数修正法中主要涉及难以确定的取值有期日修正系数、还原利率、开发程度修正等，假设开发法中涉及的有销售价格、建筑造价、各项费用取值、行业利润率等。这些因素都要求估价师在及时关注相关法律法规的同时，应有意识地培养和积累估价经验，以边在一些技术处理过程中能保证地价的真实性和准确性。

参考文献： 1、《房地产估价典型案例分析》吴翔华梁国庆编 江苏科学技术出版社20xx年x月出版 2、《房地产估价报告精选》湖南省房地产业协会中介专业委员会编 20xx年x月出版 3、《房地产交易指南》湖南省房地产业协会编 20xx年x月出版 4、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中华人民共和国国土资源部39号令

周****同志专业实践期内参与评估项目清单证明

以上情况属实，特此证明。

法人代表（签字）：

湖南众联评估有限公司（公章）

二00八年x月二十三日

第二篇：土地估价师实践考核案例分析一

嘉鱼县环保局旁收储地块土地使用权

挂牌出让底价评估案例分析报告

摘要：如何科学合理地确定挂牌出让底价，是土地使用权挂牌出让活动中极为重要的环节，同时也是土地估价机构的主要业务。本文就嘉鱼城区一宗政府收储地块在评估挂牌出让底价的过程碰到的技术问题展开分析和探讨，并就难点进行了分析并提出来了相应的解决方法。 关键词：出让底价 市场比较法 假设开发法

正文：

第一部分 评估项目的背景

一、估价目的

本次估价的目的是为委托方确定估价对象的挂牌底价提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。

二、宗地概况

委托评估对象位于嘉鱼县鱼岳镇麒麟路北、县环保局旁，宗地面积82319.72平方米，根据委托方提供的资料及现场勘查情况，估价对象大至呈四边形，规定确定的用途为商业、住宅用地，容积率不大于2.5。估价对象场地平整、地势力平坦，地质条件良好。宗地东临规划中的嘉鱼大道，南临县四大家办公楼，交通便利，区位条件优越，估价人员经实地查勘确定宗地所在区域基础设施条件已达到“五通”（通路、通电、通上下水、及通讯）。

三、地价定义

本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二〇一〇年x月八

日，评估设定宗地已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和宗地红线内场地基本平整的开发程度，容积率为2.5，设定土地使用年限为商业xx年、住宅xx年的商住用地使用权出让价格。

第二部分 评估项目估价方法的技术难点及解决方案

一、估价方法的确定

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18358-20xx），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。土地使用权挂牌出让是政府垄断下自主出让，其出让时机、底价都由出让方根据市场情况、政府的产业政策、开发商的利益、地价政策综合确定，如果未达到底价，出让方将另行挂牌，所以挂牌出让底价可以完全采用公开市场价值标准。基于这一特性，挂牌出让底价评估宜重点选用市场比较法和假设开发法，前者充分考虑了市场行情及承受能力，后者实际是市场比较原理和成本逼近原理的综合运用，它既充分考虑了市场行情，又考虑了宗地使用情况、将来可能带来的收益。当然，运用上述两种评估方法，相对而言也需要一定的前提条件，如果拟出让地块在缺乏交易案例，但存在潜在性收益的情况下，除可选取假设开发法等方法外，也可以侧重选取收益还原法。鉴于评估对象年在区域市场交易频繁，与之类似的交易实例丰富，所以采取市场比较法和假设开发法进行评估。

二、估价过程中的难点及解决方案

（一）估价基准日的确定。在实际估价工作中，通常将实地查勘估价期间的某一个日期定为估价基准日，但估价基准日并非总是在估价日期的期间，也可能因特殊需要，将过去或未来的某个日期定为估价基准日。考虑到此宗国有土地用地使用权挂牌出让，出让人需提前一段时间在新闻媒体上刊登出让公告，为真正体现出估价对象是在出让日正常、公开市场条件下的价格水平，其估价基准日应与出让时间相一致，即将估价基准日定为拟公告的挂牌起始日。

（二）市场比较法中因素比较体系的建立。在估价的实践过程中为了建立土地估价的市场比较法修正体系，参照了嘉鱼县人民政府公布的基准地价修正体系，以此为模板并根据以往经验进行了适当的优化，使因素修正体系更贴切地反映修正因素对土地价格的影响。

（三）假设开发法中所选用预测数据的可靠性。剩余法计算中有大量数据是建立在预测的基础上，在估价过程中通过三个方面来把握其可靠性，一是根据委托人提供的规划控制性指标，按最有效使用和合法原则，推测出土地最佳利用方式；二是通过实地调查委托宗地周边房地产开发销售情况，把握该区域内房地产市场行情及供求关系，并参考嘉鱼县房产局公布的房地产价格信息指数，判断地块开发完成后的房地产售价；三是依据嘉鱼县财政局、咸宁市（嘉鱼县隶属咸宁市）建设工程造价管理站公布的有关数据标准，确定土地开发费用、建造成本和正常利润等评估参数。

第三部分 评估项目的启示

通过参与本项目案例的评估工作，受益匪浅，感受颇深。在类似的土地出让价格评估过程中，应重点把握以下几点：

一、要根据估价对象的用途和同一供求区域的房地产市场状况明确估价的技术路线，选取最合适的两种估价方法进行评估。

二、在估价过程中必须实地查看、亲临现场感受，运用资料和数据必须仔细斟酌和推敲，只有这样才能保证估价结果的客观和准确。

三、运用当地基准地价的修正体系作为市场比较法中比较案例与委估对象因素比较的基础指标，既有权威性，又具操作性。

四、假设开发法的运用涉及较多的可变因素，估价中尽可能选用政府有关部门公布的数据和资料，遇到某些无法确定的取值，可以依据市场调查和估价经验综合确定，但要其作为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特别的提示。